KAT MÜLKİYETİ, MALİK VE SAKİNLER İÇİN YÖNETİM PLANI

Gayrimenkul satın alınması sırasında çoğu zaman m2, mimari yapı, peyzaj düzenlemesi, ısıtma sistemi, lokasyon, donanım vb. pek çok kritere dikkat ederiz.  Fakat yaşamımızı yakından etkileyen hukuki olarak bizi bağlayan yönetim planlarına yeterince dikkat edilmemektedir. Oysa bu rutin ama önemli metinler ile toplu yaşam alanlarında yaşam tarzımıza doğrudan müdahale edilebilmektedir. Peki, hayatımıza yakından etkileyen "Yönetim Planı" nedir? Bir apartman, site sakini için yönetim planı ne ifade etmektedir? 

Yönetim planı nedir?

Apartman ve site yaşamında yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğine sahip, hukuken hazırlanması zorunlu olan metinlerdir. Bir yapı daha inşaat aşamasındayken yönetim planı hazırlanmaya başlar ve tapulara verilen yönetim planlarındaki hükümler apartman ve site yaşamını düzenler. 

Kat maliklerinin uymakla yükümlü olduğu kurallar, ortak alanların kullanımı sırasında dikkat edilmesi gerekenler, aidatların tespiti, yönetici seçimi, evcil hayvan beslenmesi, otoparkın kullanımı, sosyal tesislerden nasıl faydalanacağı gibi her türlü konu yönetim planlarında yer alır. Yönetim planında yer almayan her durum için Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) devreye girmektedir ve KMK'ya göre karar alınır.

Yönetim planı bağlayıcı mıdır?

Kat Mülkiyeti Kanunu gereği yönetim planı tüm kat maliklerini, kiracıları, bağımsız bölümlerden her türlü şekilde faydalanan kişileri bağlar. Bir gayrimenkule sahip olunduğu andan itibaren, o gayrimenkulün bulunduğu apartman ya da site yönetim planı malik için bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle yeni bir satın alınma işlemi yapılmadan önce yönetim planlarının okunması kat maliklerinin yararına olacaktır. Örneğin evcil hayvana sahip bir kat maliki, severek aldığı bir gayrimenkulü yönetim planında bulunan “evcil hayvan beslenmesine yönelik yasak” nedeniyle, evcil hayvanını besleme konusunda problemle karşılaşır. Bu yüzden yaşadığınız ya da yeni satın alacağınız konut için yönetim planını okumanızı tavsiye ederiz.

Şimdi aklınızda "Yönetim planında yasak diye evcil hayvan besleyemeyecek miyiz?" gibi bir soru oluşmuş olabilir. Ya da herhangi bir konu yönetim planının da böyle yazılmış diye öyle olmaya devam etmek zorunda mı? diye de soruyor olabilirsiniz. Yönetim planınında değişiklik mümkün mü gelin konuyu detaylandıralım.

Yönetim planı değiştirilebilir mi?

Yönetim planları her ne kadar inşaat aşamasında tapuya verilip oluşturulsa da yönetim planlarının daha sonra kat maliklerince kısmen veya tamamen değiştirilmesi de mümkün. Hukukun temel ilke ve kuralları ile kanunların ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun emredici kurallarına aykırı olmamak şartıyla her şekilde yönetim planı yeniden yazılabilir ya da değiştirilebilir. Fakat yönetim planı değişikliği kolay değildir. KMK gereği kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Çoğunluk sağlanarak değişiklik yapılması mümkündür.